DetikSR.id Jakarta – Sewa menyewa rumah adalah suatu aktivitas keperdataan yang banyak dijumpai dalam kehidupan sosial masyarakat. Prinsip dasar sewa-menyewa rumah diatur dalam ketentuan KUHPerdata.
Kewajiban pemilik rumah yang menyewakan bendanya, meskipun tidak diatur secara tegas dalam perjanjian, secara hukum harus melakukan perbuatan menyerahkan rumah yang disewakan kepada pihak penyewa, memelihara rumah yang disewakan sedemikian rupa, sehingga dapat digunakan untuk keperluan sewa menyewa rumah dan memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati benda tanpa gangguan atau dengan tentram, selama jangka waktu sewa menyewa (vide Pasal 1550 KUHPerdata).
Sedangkan pihak yang menyewa rumah tersebut, berdasarkan ketentuan Pasal 1560 KUHPerdata memiliki dua kewajiban yakni menggunakan rumah tersebut, dengan memeliharanya secara baik serta sesuai tujuan benda tersebut menurut perjanjian sewa menyewa dan membayar biaya sewa rumah pada waktu yang ditentukan.
Bilamana pihak penyewa menggunakan rumah untuk keperluan lain atau menyimpang dari tujuan menyewa benda, sebagaimana dalam perjanjian sewa menyewa rumah atau untuk suatu keperluan yang berpotensi menimbulkan suatu kerugian bagi pihak yang menyewakan rumah, maka pihak yang menyewakan dapat meminta pembatalan sewa, berdasarkan ketentuan Pasal 1561 KUHPerdata.
Ketentuan Pasal 1579 KUHPerdata, juga memberikan pedoman berupa saat berlangsungnya sewa menyewa rumah, di mana pihak yang menyewakan rumah tidak diperbolehkan menghentikan sewa menyewa rumah, dengan menyatakan hendak menggunakan rumahnya sendiri yang telah disewakan, kecuali ditentukan sebelumnya dalam perjanjian.
Selama periode sewa menyewa rumah terjadi kerusakan dan kebakaran rumah, di mana penyewa bertanggung jawab atas kerusakan tersebut, kecuali kerusakan terjadi diluar kesalahannya. Demikian juga, seandainya terjadi kebakaran rumah, di mana pihak penyewa tidak bertanggung jawab atas kebakaran rumah, kecuali pihak penyewa dapat buktikan kebakaran diakibatkan kesalahan dari penyewa rumah (vide Pasal 1564 dan Pasal 1565 KUHPerdata).
Maka dapat ditarik kesimpulan, kebakaran rumah yang tidak menjadi tanggung jawab penyewa adalah dalam keadaan force majeure.
Pasal 1553 KUHPerdata, juga menegaskan musnahnya rumah yang disewakan karena kejadian force majuere, maka perikatan sewa menyewa gugur demi hukum. Bilamana hanya musnah sebagian, maka penyewa dapat meminta pengurangan harga atau persetujuan pembatalan perjanjian sewa menyewa, namun tidak dapat disertai ganti kerugian.
Terhadap kondisi, saat sebagian rumah musnah akibat peristiwa force majuere dan tidak dapat berfungsi kembali seutuhnya untuk digunakan sebagai hunian yang layak, apakah secara mutatis mutandis perikatan sewa menyewa gugur demi hukum atau diperlukan persetujuan pembatalan perjanjian sewa menyewa terlebih dahulu?
Guna menjawab pertanyaan tersebut, penulis akan menguraikan kaidah hukum Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 287 K/Sip/1959 yang telah diputus oleh Majelis Hakim Agung RI R. Wirjono Prodjodikoro, S.H. (Ketua Majelis) dengan didampingi oleh M.H. Tirtaamidjaja, S.H. dan M. Abdurrachman, S.H. (masing-masing Hakim Anggota).
Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 287 K/Sip/1959 dimaksud, telah ditetapkan sebagai Yurisprudensi Mahkamah Agung RI sebagaimana Rangkuman Yurisprudensi Mahkamah Agung Indonesia Seri II Hukum Perdata dan Acara Perdata.
Kaidah hukum Putusan Mahkamah Agung RI Nomor 287 K/Sip/1959 menerangkan untuk dapat dikatakan gehed en al vergaan (musnah seluruhnya) sebagaimana Pasal 1553 KUHPerdata, yakni tidak perlu barang objek sewa menyewa musnah sama sekali, akan tetapi sudah cukup barang itu telah berubah fisik/rusak sedemikian rupa, sehingga tidak dapat dipergunakan lagi.
Maka, dapat ditarik kesimpulan musnahnya sebagian rumah akibat kejadian luar biasa atau force majuere ketika berlangsungnya peristiwa sewa menyewa dan berakibat tidak dapat dipergunakan kembali sesuai peruntukannya sebagai hunian yang layak, maka secara otomatis perikatan sewa menyewa rumah gugur demi hukum.
Sebaliknya, musnahnya rumah untuk seluruhnya atau sebagian saat berlangsungnya sewa menyewa, bilamana diakibatkan kesalahan penyewa, maka penyewa wajib mengganti kerugian, sesuai ketentuan Pasal 1560 dan Pasal 1565 KUHPerdata.
Semoga artikel ini dapat menambah pengetahuan dan referensi bagi para pembacanya, khususnya Para Hakim dan akademisi hukum. Ervinna
